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2000/11/29 11:13:46 am

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土地增值稅自宅優惠稅率,係按房屋所占土地面積比例或實際土地持分課徵?
新聞發佈時間:2000/11/29 01:59:28 pm
       

問:本人擬出售名下之房屋一間,係四層樓公寓之壹樓,若按樓層數計算,本人房屋所占之土地面積比例應是四分之一,但依土地登記謄本所載,本人該房屋之土地持分卻占整筆基地的三分之一。茲因本人想申請以百分之十之自用住宅優惠稅率報繳土地增值稅,若係按三分之一計算,由於享受優惠稅率之面積較大,對本人較有利;反之倘按四分之一計算,可以享受優惠稅率之面積較小,對本人則較不利。請問:本人應如何適用方屬合法?
                            醫師業 陳先生  
答:
一、按「土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過三公畝部分  或非都市土地面積未超過七公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價  總數額按百分之十徵收之;超過三公畝或七公畝者,其超過部分之土地漲價  總數額,依前條規定之稅率(即指百分之四十、五十、六十之一般稅率)徵  收之,平均地權條例第四十一條第一項及土地稅法第三十四條第一項皆定有  明文。而所謂「自用住宅用地」,依平均地權條例第三條第六款、土地稅法  第九條之規定,乃指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登   記,且無出租或供營業用之住宅用地。
二、由於前開「自用住宅用地」之定義,並未明確界定係以作為自用住宅之房屋  所實際登記之基地持分面積為準,還是以各層房屋客觀上按樓層數平均計算  所得之基地面積為準,以致於在實務適用上,難免滋生疑義。財政部     67.6.30台財稅第三四二四八號函即採後者見解,認為:「房屋不分是否分  層編訂門牌或分層登記,土地為一人所有或持分共有,其地價稅及土地增值  稅,准按『各層房屋實際使用情形所占土地面積比例』,分別按特別稅率及  一般稅率計課。」則依財政部此號解釋,您雖基地持分占有三分之一,但因  您的房屋是四層樓房中之一層,依比例計算,您能夠主張之自用住宅用地可  能僅有四分之一。
三、不過吾人認為,依前開平均地權條例第四十一條第一項及土地稅法第三十四  條第一項所定「土地『所有權』人出售『其』自用住宅用地者...」之文  義觀之,界定「自用住宅用地」,自應以土地登記謄本所載者為準(按:不  動產所有權以登記為準),而非按照樓層數平均計算所占基地比例,較屬合  法有理。至於財政部前開解釋則應限縮適用於各層房屋有兼作營業及住家使  用,方准按各層房屋實際使用情形(營業或住家)所占實際登記土地持分之  面積比例,分別稅率,計課土地增值稅。
聯絡人: 莊小姐
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